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房企抢占“新零售”地盘

日期:2018-08-22 11:24

  一对夫妇、20余平方米的小屋、百余件日常生活用品……这便构成了与居民生活息息相关的便利店。数据显示,在中国有680多万便利店中,“夫妻”店占了绝大多数,品牌连锁便利店不足10万家。

  如今这种零售模式正在发生改变。去年起,互联网、房地产、物流等企业纷纷进入零售行业。以互联网为依托,通过运用大数据、人工智能等先进技术手段,对商品的生产、流通与销售过程进行升级改造,进而重塑业态结构与生态圈,并对线上服务、线下体验以及现代物流进行深度融合。

  2018年伊始,腾讯宣布将对家乐福中国进行投资,斥资25亿元入股海澜之家,以16亿元入股步步高……至此,腾讯完成了对永辉超市、家乐福中国、海澜之家、步步高超市等线下零售的布局。

  阿里巴巴则先后入股银泰、投资苏宁、收购高鑫、战略入股居然之家,先一步形成了基于家电数码、快消超市、服饰百货、餐饮美食、家装家居等板块的新零售版图。

  一位互联网从业人士称,电商线上发展已触及天花板,纷纷继续开拓新的流量渠道,“各企业产品同质化,加剧了行业之间的竞争。电商的用户和流量已过红利期,随着消费升级趋势的显现,电商营销面临流量瓶颈。”

  国家统计局数据显示,全国网上零售额的增速从2014年的49.9%连续三年下滑至26.1%;与此同时,阿里巴巴的GMV增速也从2013年的62%下降到2017年22%。

  此外,天猫、淘宝、京东等在线平台都是基于流量变现,从而实现企业盈利。近年来,线上流量获取成本、难度不断上升。

  为此,在线平台不得不拓展新的渠道以获取流量,而实体商业稳定且集中的流量自然成为在线平台关注的焦点。

  “流量的价值在于转换,而互联网恰恰最擅长于此,这基于其在快速发展周期中积累了大量的关于消费者、商品、商家的原始数据。利用数据,分析流量的特点,通过在商业场景中提供符合消费者需求的产品、活动及服务,从而使流量变现,在商业的更迭浪潮中争取新的发展机会。”上述互联网从业人士表示。

  过去制约实体商业发展的黑洞是库存和积压,未来,按需生产是消费关系变革的关键。消费者需要什么、生产者就得生产什么,从需要供给侧的改革来解决无效产能过剩的问题。

  目前,电商平台中的预售和试销功能就是基于新消费关系下的一种手段,以此精准的推算出市场需求,给下游的供应链下订单,实现零售企业的“轻资产化”。

  中经联盟秘书长、优铺创始人陈云峰称,“新零售”的核心在于利用大数据、人工智能等技术手段解决产能落后、提升生产效率。通过对数据的采集与分析,实现对消费者的精准洞察,减少产能的低效与过剩,并对商品的生产、流通、销售等环节进行改造,提升服务体验。进而重构商业活动中的三大关键要素——人、货、场的结构与关联性,生长出与以往不同的商业生态圈。

  “未来以数据为驱动、消费者体验为目标的新零售将全方位的影响我们的生活。而随着技术工具的迭代,新信用体系的建立及区块链的多场景应用,新零售将不断被演绎着并给予新的定义。”陈云峰如是说。

  面对拥有资本、大数据、渠道的互联网企业,房地产开发企业在布局新零售业时,有哪些优势?

  对此,新城控股高级副总裁欧阳捷在接受采访时表示,房企及其下物业公司拥有的社区便是最优势的资源。

  “十九大报告中提及‘美好生活’这一理念,而高品质的美好生活离不开衣食住行等各个方面。”欧阳捷称,正因如此定位为“最后一公里”的社区商业才备受房地产与互联网企业的关注。

  在购物中心存量巨大、去化困难的大背景下,“小而美”、“接地气”的社区商业开始蓬勃兴起,也被不少业内人士认为是商业地产的下一个风口,引各大房企争相进入。

  以碧桂园为例,其打造的“凤凰优选”社区超市,据最新的统计显示,2017年门店总数已达150个,2018年将发展至1000个。其负责人对记者表示,凤凰优选专业采购团队走访全球,共引进了几百个品类,覆盖粮油米面、生鲜、蔬菜、日用品等,把这些健康、无污染的优质食品从原产地直供社区,省去中间商,在家门口就能吃到来自全球各地的优质食品。

  此外,宝能推出万麦便利店;绿城物业则推出绿橙便利店,还参与了对好邻居的收购。

  近半年来,阿里、腾讯、京东、苏宁等互联网、零售企业频频与地产商互动,拓展线月,远洋集团在其官方微信平台宣布,旗下智慧社区服务平台亿街区与无人便利店品牌缤果盒子签署战略合作框架协议,计划五年内在北京和徐州共同落地1000个24小时无人便利店。

  2017年12月,中海地产与京东集团签订战略合作协议,要在全国主流城市建设数百家无人超市。同一时间,苏宁开启智慧零售战略后,斥资95亿入股万达、200亿投向恒大。苏宁旗下智慧零售业态纷纷入驻万达广场、恒大社区,苏宁门店也再次回归大众视野。

  3月28日,盒马鲜生与包括印力、新城、恒大、碧桂园、融创、世茂、佳兆业、中海、复地、银泰、合景泰富、居然之家、佳航商业在内的13家全国性地产商签订了新零售战略合作协议。

  4月12日,苏宁与碧桂园双方发布消息称,将在全国范围内开展商业地产的合作,预计今年内将有600家苏宁小店、苏宁直营店等智慧零售业态店入驻碧桂园物业,投资、金融、电商采购等也顺势全面推进。

  对此,易居智库研究总监严跃进认为,京东等零售商和传统开发商合作的资源互补效应十分显著,一方面持有商业地产项目的地产商满足了零售连锁布局布点的需要,另一方面新零售模式将无人超市进驻商业地产项目可满足其营销需要。

  由于社区商业的客群相对固定,有着稳定的租金流及投资回报,具备了进行资产证券化的基础。2017年12月我国首单社区商业REITs产品诞生,“中联东吴——新建元邻里中心资产支持专项计划”挂牌发行,以集团旗下分布在苏州工业园区的10个邻里中心项目为底层物业资产,发行总规模达20.5亿元,期限为5年。

  业内人士表示,社区商业迎来首单REITs产品,表明社区商业也可借助资产证券化,利用金融工具盘活资产,并形成“开发建设-运营成熟-REITs-再开发”良性循环,有利于推动整个社区商业市场的持续深入发展。预计随着社区商业发展到一定程度,相关资产证券化产品将会陆续出现。

  严跃进指出,过去的证券化的模式是有点零碎的,而且可复制性的条件并不好。未来,邻里中心以及社区商业是存量资产盘活的重点区域,所以相关业态的金融创新也具有较大的意义。类似证券化带来了更多的资金回笼机会,也利好后续很多地产企业去并购商铺项目,这对于盘活商铺资产和优化社区服务等都有积极作用。

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